山東莒縣土地發展2023債權資產（莒縣土地發展集團有限公司）

本文目錄一覽：

• 1、山東省自然資源廳等部門關于印發山東省建設用地使用權轉讓、出租、抵押交易實施細則（試行）的通知？
• 2、山東聊城昌元土地儲備開發利用有限責任公司發行了多少債權
• 3、查詢：山東省《關于調整重用土地年產值和地面附著物補償標準的批復》(魯價費發〔1999〕314號
• 4、金融企業債權性資產評估方法探析
• 5、莒縣土地使用補償規定是怎樣的

山東省自然資源廳等部門關于印發山東省建設用地使用權轉讓、出租、抵押交易實施細則（試行）的通知？

山東省自然資源廳山東省財政廳山東省住房和城鄉建設廳山東省人民政府國有資產監督管理委員會山東省市場監督管理局山東省地方金融監督管理局國家稅務總局中國人民銀行濟南分行中國銀行保險監督管理委員會山東省建設用地使用權轉讓、租賃、抵押交易實施細則(試行)印發的通知

魯自資規〔2021〕9號各市自然資源主管部門、財政局、住房城鄉建設局、國有資產監督管理委員會、市場監督管理局、地方金融監管局、各市稅務局、人民銀行(山東省)各市中心支行、支行營業管理部、各銀保分局：為有效規范全省土地二級市場交易行為，交易關

山東省自然資源廳山東省財政廳山東省住房和城鄉建設廳山東省人民政府國有資產監督管理委員會山東省市場監督管理局山東省地方金融監督管理局國家稅務總局山東省稅務局中國人民銀行濟南分行中國銀行保險監督管理委員會山東監管局2023年12月17日

山東省建設用地使用權轉讓、出租、抵押交易實施細則(試行) )。

第一章總則第一條為進一步規范我省國有建設用地使用權出讓、出租、抵押二級市場交易行為，推進存量土地資源優化配置和節約集約利用，根據有關法律、法規、政策，結合本省實際，制定本實施細則。

第二條本省行政區域內國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押管理適用本實施細則。

依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，參照本實施細則執行。

國家法律、法規、政策另有規定的，從其規定。

第三條土地二級市場交易應當遵循依法規則、誠實信用、公平自愿、公開公正的原則。

第四條建立全省統一的“線下”土地二級市場交易平臺，規范“信息發布—意向達成—簽約—交易監管”交易流程，加強建設用地使用權交易、稅費繳納、登記等業務合作，為交易雙方提供安全、便捷、高效的服務

交易雙方可以通過土地二級市場交易平臺等渠道公布和獲取市場信息自行協商交易，也可以委托土地二級市場交易平臺公開交易。

第五條自然資源主管部門依法對建設用地使用權轉讓、出租、抵押進行監督，負責日常管理工作。

財政、住房城鄉建設、國有資產監管、稅務、市場監管、金融等相關部門按照各自職責，密切配合，共同做好建設用地使用權出讓、租賃、抵押管理工作。

第二章建設用地使用權轉讓第六條本實施細則所稱建設用地使用權轉讓，是指涉及買賣、交換、贈與、出資及司法處分、資產處置、法人或者其他組織合并或者分立等形式的包括建設用地使用權轉移在內的各種建設用地使用權轉移。

建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附著物所有權一并轉移。

涉及房地產轉讓的，依照房地產轉讓法律法規的規定辦理房地產轉讓手續。

第七條以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓應當符合下列條件： (一)具有土地和地上建筑物、其他附著物的合法產權證明； (二)涉及土地用途變更的，變更后的土地用途應當符合國土空間規劃。 (三)法律法規規定的其他條件。

法律、法規、政策等明確應當劃撥土地使用權重新公開轉讓的除外。

第八條以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，應當經有權批準的人民政府同意。

經批準劃撥建設用地使用權并同意轉讓的，應當將轉讓的土地使用權在土地有形市場等公開交易，確定受讓方和成交價款。

以劃撥方式取得的建設用地使用權出讓，經審查土地用途符合《山東省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》的，可以不補繳土地，轉讓價款，按轉移登記辦理； 不符合《山東省建設用地使用權轉讓、出租、抵押交易實施細則（試行）》的，在符合規劃的前提下，由受讓人依法補繳土地出讓價款，重新簽訂國有建設用地使用權出讓合同，依法辦理房地產登記手續。

在不改變土地用途等土地使用條件的情況下，追加繳納的出讓價款，按照評估現有使用條件的出讓土地使用權正常市場價格，扣除土地使用權優惠價合理確定； 依法變更規劃條件的，補繳土地的出讓價款應當按照評估變更后規劃條件下出讓土地使用權的正常市場價格，扣除現有使用條件下土地使用權的優惠價合理確定。

第九條以出讓方式取得的建設用地使用權出讓，應當在符合法律法規規定和出讓合同約定的前提下，充分保障交易自由。 原轉讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。

第十條以出讓方式取得的建設用地使用權出讓應當符合下列條件： (一)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額25%以上，屬于片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地的條件。

(二)涉及土地用途變更的，變更后的土地用途應當符合國土空間規劃，涉及商品住宅用地的按照有關政策規定辦理。

(三)全部或者部分轉讓房地產開發項目建設用地使用權后，作為土地出讓條件的各項建設條件對土地使用權出讓方仍然有效，土地使用權出讓方應當按照建設條件進行建設活動。

土地使用權轉讓人與所在縣(市、區)人民政府或者有關部門簽訂履約監督管理協議的，與協議有關的權利、義務轉移。

(四)法律法規規定的其他條件。

第十一條建立預告登記轉讓制度。

以轉讓方式取得的建設用地使用權轉讓，開發投資總額25%未完成的，按照“先投入后轉讓”的原則，交易雙方簽訂轉讓合同，報市、縣自然資源主管部門備案后，可以申請房地產轉移預告登記，開發投資總額達到法定轉讓要求

登記權利人可以憑房地產預告登記證明等其他必要材料向有關部門申請辦理建設項目建設申報手續。

轉讓雙方可以約定預告登記的期限，房地產登記機構應當將預告登記的期限記載在房地產登記簿和預告登記證明的附記欄中。

預告登記后，債權消滅或者自可以辦理房地產轉移登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

第十二條以作價出資或者入股方式取得的建設用地使用權出讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權出讓的規定，不報批準原建設用地使用權作價出資或者入股的機關批準。 轉讓后，可以為作價出資、入股方式，也可以改為直接轉讓方式。

第十三條以授權經營方式取得的建設用地使用權轉讓，土地使用權可以在使用年限內依法在本集團公司直屬企業、控股企業、參股企業之間轉讓。 轉讓給本集團公司以外的單位或者個人的，經依法批準后，由受讓方補充土地轉讓價款后辦理房地產轉移登記。

第十四條建設用地使用權的分割合并轉讓由權利人提出申請，有審批權的自然資源主管部門會同有關部門審查同意后，可以進行分割合并轉讓，并依法辦理房地產轉移登記。

整合分區應當具備獨立的分宗條件，涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應當在合同中明確有關權利義務。

第十五條擬分割地塊已經預售或者存在多個權利主體的，應當征得有關權利人同意，不得損害權利人的合法權益。

分期轉讓應當有利于土地的開發利用，不得影響交通、消防、安全等控制指標的要求。

工業項目配套建設的行政事務和生活服務等附屬設施占用的建設用地不得與全區地塊分期轉讓。

標準廠房和新型產業用地( M0 )允許在不改變功能和土地用途的情況下，將樓、樓等固定邊界作為基本單元進行分割轉讓。

具體分割條件、分割流程、分割后容積率規劃條件的確定由市、縣人民政府根據不同用途，結合當地實際具體制定。

第十六條土地合并涉及的地塊應當邊界相鄰，涉及土地分割、出讓、作價出資或者入股等多種土地使用權類型的，原則上統一按出讓方式處理，其中分割土地應當按土地市場價格補足土地出讓價款。 合并地塊用途符合用地定額目錄的，土地使用權人可以選擇保留定額方式； 剩余出讓年限不一致的，可以按加權平均法計算統一的剩余出讓年限，也可以經市、縣人民政府批準補交一定年限的土地出讓金按相應年限登記。

第十七條轉讓雙方應當按照規定向自然資源主管部門如實申報交易價格，不得瞞報。

以買賣方式轉讓建設用地使用權，申報價格低于標定地價20%以上的，市、縣人民政府有權行使優先購買權。 申報低于基準地價的，市縣人民政府有權行使優先購買權。

第十八條建設用地使用權轉讓的，建設用地使用權轉讓合同和投資建設協議載明的權利、義務轉移。

土地使用者以出讓方式取得的建設用地使用權使用年限，為建設用地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者使用年限后的剩余使用年限。

第十九條有下列情形之一的，建設用地使用權不得轉讓： (一)司法、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制權利的。 (二)未依法登記領取權屬證書的；(三)權屬有爭議的；(四)共有建設用地使用權，未經其他共有人書面同意的； (五)依法需要收回建設用地使用權的； (六)法律、法規和合同約定不得轉讓的其他情形。

第二十條加強有關地方司法處理工作聯系，涉及建設用地使用權流轉的案件，人民法院向自然資源主管部門查明有關房地產權屬情況、原轉讓合同約定的權屬義務等情況，自然資源主管部門應當予以協助。 司法處置土地可以進入土地二級市場交易平臺交易，其中涉及劃撥和處置建設用地使用權的，應當向自然資源主管部門舉報。

第二十一條政府有關部門或者事業單位處置國有資產，涉及建設用地使用權流轉的，應當征求自然資源主管部門意見，如實告知當事人有關地塊情況。

第三章建設用地使用權租賃第二十二條本實施細則所稱建設用地使用權租賃，是指土地使用權人作為出租人將建設用地使用權出租給出租人或者連同地上建筑物、其他附著物出租給承租人使用，承租人在一定期限內向承租人支付租金的行為。

第二十三條出租或者轉租以出讓、出租、作價、入股等有償方式取得的建設用地使用權，不得違反法律法規和有償使用合同的約定。

或部分國有建設用地使用權出租后，有償使用合同載明的權利、義務仍由建設用地使用權人承擔。

第二十四條租賃以劃撥方式取得的建設用地使用權的，按照有關規定上繳租金中的土地收益，納入土地出讓收入管理，由土地出讓收入征收管理部門征收。

土地收益的具體標準由各地根據土地等級、用途等因素確定。

建立劃撥建設用地使用權租賃收益年度申報制度，出租人依法申報并及時繳納相關收益的，可以不另行辦理劃撥建設用地使用權租賃審批手續。

第二十五條以劃撥方式取得的建設用地使用權長期出租或者部分用于出租且可分割的，租賃期限超過五年的，應當依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。

第二十六條建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物出租，出租人與承租人應當簽訂書面租賃合同，租賃期限不得超過建設用地使用權剩余年限，最高不得超過20年。

其中以租賃方式取得的建設用地使用權出租，租賃年限不得超過國有土地租賃合同約定的剩余年限。

第二十七條未按照建設用地使用權出讓合同約定繳納出讓金，未按照出讓合同約定或者配額決定書規定的期限和條件開發、利用土地，或者依照法律法規的規定、合同約定不得出租的，建設用地使用權不得出租。

第二十八條租賃建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物的，應當嚴格按照土地出讓合同、轉讓決定書、房地產權證的承載用途或者批準的規劃條件使用。

承租人在租賃期間不得擅自改變規定用途； 不得在擅自租賃的土地上新建、擴建建筑物和其他附著物。

需要建設臨時建筑物、其他附著物的，應當經出租人同意后，由出租人報自然資源、住房城鄉建設等部門批準并辦理有關手續，約定出租人承擔臨時建設工程拆除責任。 需要改變用途的，經自然資源部門審查并報同級人民政府批準后，出租人應當按照有關規定辦理有關手續。

第四章建設用地使用權抵押第二十九條本實施細則所稱建設用地使用權抵押，是指債務人或者第三人在履行擔保債務時，以不轉移占有的方式，將依法取得的國有建設用地使用權抵押給債權人。

債務人不履行到期債務或者當事人約定的抵押權發生實現的，債權人有權就該抵押物優先受償。

第三十條自然人、企業作為抵押權人可以申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理房地產抵押相關手續，涉及企業間債權債務合同的應當符合有關法律法規的規定。

允許以公益為目的的養老、教育等社會領域企業對有償取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資。

第三十一條以出讓、作價出資或者入股等方式取得的建設用地使用權，已辦理房地產登記且無扣押等限制權利的，可以設定抵押，所擔保債務的履行期限不得超過土地出讓合同約定的剩余年限。

第三十二條以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法設定抵押權。

以劃撥建設用地使用權為標的物設定抵押，依法辦理抵押登記手續的，不需要另行辦理建設用地使用權抵押的審批手續。

第三十三條以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人按規定支付土地租金，開發建設完畢后，按照租賃合同的約定，其地上建筑物、其他附著物可以連同土地依法一并抵押。

第三十四條處置建設用地使用權抵押財產，應當符合下列規定。 (一)授予和實現建設用地使用權抵押權的，在繳納與依法應當繳納的建設用地使用權相當的轉讓價款后，抵押權人可以優先受償。

)二)養老、教育等領域土地使用權抵押權實現的，仍應按原用途使用土地，不得擅自變更，抵押權實現時不損害利害關系人權益。

(三)同時設定多個抵押權人的，應當明確載明抵押權順序。

當事人對抵押權順序另有約定的，從其約定。

(四)法律法規規定的實現抵押權的其他情形。

第五章服務與監管第三十五條優化市場服務體系。

在土地交易機構或平臺內聚合交易、登記、稅務、金融等相關部門或機構業務窗口，大力發展“網絡政務服務”，積極推進“一窗受理、一網通處理、一站結算”。

培育和規范中介組織。

發揮社會中介組織在市場交易活動中的橋梁作用，發展相關機構，為交易各方提供推介、展示、咨詢、評估、經紀等服務。

第三十六條完善市場信用體系。

制定土地市場信用評估規則和約束措施，將相關市場主體和中介服務從業人員信用記錄納入省公共信用信息平臺，通過“信用中國(山東)”等渠道依法向社會公布，對土地市場嚴重失信責任主體實施聯合懲戒。

構建安全保障體系。

加強市場交易信息安全基礎設施和安全保護能力建設，嚴厲打擊違規泄露、篡改信息或利用信息營私行為。

探索實施網絡交易資金第三方賬戶管理模式，探索建立建設用地使用權抵押風險提示機制和抵押資金監管機制，構建多角度立體的風險化解和補償機制，有效防控市場交易風險。

健全土地二級市場動態監測監管制度，完善監測監管信息系統。

嚴格執行公示地價體系，及時更新公布基準地價或標定地價； 完善土地二級市場價格形成、監測、指導、監督機制，防止交易價格異常波動。

土地轉讓相關房地產開發的資金來源應當符合房地產開發企業土地購買和融資的相關規定

加強土地一二級市場聯動，加強土地投入總量、結構、時序等銜接，及時運用財稅、金融等手段，加強土地市場總體調控，保持市場平穩運行。

第六章附則第三十七條本實施細則由省自然資源廳負責解釋。

第三十八條各市應當結合本實施細則和當地實際，具體制定土地二級市場管理辦法、交易規則。

第三十九條本實施細則自2022年3月1日起實施，有效期至2024年2月29日。

資料

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山東聊城昌元土地儲備開發利用有限責任公司發行了多少債權

截止2023年2月21日，1.19億元。

山東聊城昌元土地儲備開發利用有限責任公司持有的1.19億元應收賬款質押。

聊城市為國家歷史文化名城，GDP為2316.84億，一般公共預算收入201.97億。

查詢：山東省《關于調整重用土地年產值和地面附著物補償標準的批復》(魯價費發〔1999〕314號

山東省物價局、山東省財政廳關于調整征用土地年產值和地面附著物補償標準的批復

山東省物價局、山東省財政廳關于調整征用土地年產值和地面附著物補償標準的批復

魯價費發[1999]314號

省土地管理局：

你局《關于調整征用土地年產值和地面附著物補償標準的報告》（魯土用字[1999]14號）收悉。

隨著農業生產力的不斷發展、農作物種植結構的改良、農作物單位面積產量增長和農作物收購價格提高，農作物單位面積產值發生了較大變化，需要對1992年制定的征用土地年產值和地面附著物補償標準做適當調整。根據《山東省實施土地管理法辦法》和我省農業生產發展變化情況，現將征用土地年產值標準和地面附著物補償標準調整如下：

一、征用土地年產值（包括主、副產品）標準：

1、耕地

（1）糧食作物田

平原地區：10500-19500元/公頃（700-1300元/畝）

山區丘陵：9000-15000元/公頃（600-1000元/畝）

（2）糧、棉、油、煙、菜等混合作物田

平原地區：15000-25500元/公頃（1000-1700元畝）

山區丘陵：12000-18000元/公頃（800-1200元/畝）

（3）菜地（常年種植）18000-30000元/公頃（1200-2000元/畝），最高不超過36000元/公頃（2400元/畝）；溫室、大棚補償另計。

2、果園地：參照鄰近耕地（糧食作物田）確定，樹木補償另計。

4、林地：參照鄰近耕地（糧食作物田）確定，樹木補償另計。

4、魚塘、藕塘：參照鄰近耕地（糧食作物田）確定，土石方工程及魚苗、藕秧損失另計。

5、其他土地年產值參照鄰近耕地（糧食作物田）確定。

二、地面附著物補償標準：

具體補償標準見附表。表中未列出的：

1、苗圃苗木：根據苗木樹種及培育期，移栽及損失費30000-90000元/公頃（2000-6000元/畝）。

2、魚塘：根據建造標準，土石方工程及魚苗損失費60000-150000元/公頃（4000-10000元/畝）。

3、藕塘：土石方工程及藕秧損失費45000-90000元/公頃（3000-6000元/畝）。

4、其他未列出的地面附著物參照表中相近情況補償。不能參照補償的，報市地物價部門確定補償標準。

三、各市地可根據當地實際情況在規定的幅度內制定各類土地年產值及地面附著物的具體補償標準。

四、本批復自一九九九年十二月一日起執行。

山東省人民政府辦公廳文件

魯政辦發〔2004〕51號

各市人民政府，各縣(市、區)人民政府，省政府各部門、省直屬機構，各大企業，各高等院校：

為維護被征用土地農民和農村集體經濟組織的的合法權益，保障被征地農民的基本生活，根據《山東省人民政府關于進一步做好征地補償安置工作切實維護被征地農民合法權益的通知》（魯政發〔2004〕25號)和有關土地管理法律法規規定，現就調整征地年產值和補償標準等有關問題通知如下：

一、限定征地年產值最低標準。根據各地經濟發展水平，參照新增建設用地有償使用費征收等別。將全省劃分為四類地區。城市規劃區內耕地最低年產值標準為：一類地區每畝1800元，二類地區每畝1600元，三類地區每畝1400元，四類地區每畝1200元；城市規劃區外耕地最低年產值標準全省均為每畝1000。設區的市政府可根據當地經濟社會發展水平和作物產值，在上述最低標準的基礎上制定具體執行標準，并報省物價局、財政廳、國土資源廳備案。其他土地年產值最低標準參照同類地區耕地年產值標準執行。

二、合理確定征地補償標準。征地補償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。土地補償費標準和安置補助費標準，由設區的市政府在合理確定年產值標準基礎上，按照長《山東省實施中華人民共和國土地管理法辦法》規定的倍數確定，補償倍數原則上不低于法定倍數的中限。地上附著物和青苗補償標準，由設區的市政府制定，報省物價局、財政廳、國土資源廳同意后執行。各地在制定年產值和地上附著物補償標準時，要注意搞好與毗鄰地區的銜接。

在城市規劃區內征用土地，各地要積極推行“區片綜合價”制度，合理確定不同區位的征地綜合補償標準。

三、建立征地補償聽證制度。各地在制定征地補償標準時，要按有關規定舉行聽證會，廣泛聽取社會各方面的意見，征地補償標準確定后，按規定進行公示，接受社會監督。

四、國家、省重點交通、水利等大型基礎設施建設項目征用土地補償標，由省物價會同財政、國土資源等部門制定。征地補償安置工作統一由市、縣人民政府負責組織實施。國家重點工程建設項目征地另有規定的，從其規定。

五、本通知自2004年6月1日起執行。各地要在2004年12月底前確定并公布年產值和地上附著物補償贊標準，在新標準出臺前，地上附著物補償費標準仍按省物價局、省財政廳《關于調整征用土地年產值和地面附著物補償標準的批復》（魯價費發〔1999〕314號)規定執行。

附件：山東省年產值標準地區分類表

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│類別│ 地 區 │

├——┼———————————————————————————┤

│ │濟南市歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區。青島市市│

│-類│南區、市北區、四方區、嶗山區、李滄區，淄博市張店區、煙│

│ │臺市芝罘區，濰坊市濰城區、奎文區， 威海市環翠區 │

├——┼———————————————————————————┤

│ │青島市黃島區、城陽區，淄博市淄川區、博山區、臨淄區、周│

│ │村區，棗莊市市中區，東營市東營區，煙臺市福山區、牟平區│

│二類│萊山區，濰坊市寒亭區、坊子區，濟寧市市中區，任城區，泰│

│ │安市泰山區、岱岳區，日照市東港區，萊蕪市萊城區，臨沂市│

│ │蘭山區，德州市德城區，聊城市東昌府區，濱州市濱城區，菏│

│ │澤市牡丹區，萊州市、龍口市、文登市、榮成市 │

├——┼———————————————————————————┤

│ │濟南市長清區，棗莊市薛城區、嶧城區、山亭區，臺兒莊區。│

│ │東營巾河口區，萊蕪市鋼城區，臨沂市羅莊區、河東區，章丘│

│ │市，膠州市、即墨市、平度市、膠南市、萊西市、滕州市，萊│

│三類│陽市、蓬萊市、招遠市、海陽市、青州市、諸城市、壽光市、│

│ │安丘市、高密市、昌邑市、曲阜市、兗州市、鄒城市、新泰市│

│ │肥城市、乳山市、禹城市、臨清市、桓臺具、廣饒縣、高唐縣│

│ │博興縣、鄒平縣 │

├——┼———————————————————————————┤

│ │棲霞市、樂陵市、平陰縣、濟陽縣、商河縣、高青縣、沂源縣│

│ │墾利縣、利津縣、長島縣、臨朐縣、昌樂縣、微山縣、魚臺縣│

│ │金鄉縣、嘉祥縣、汶上縣、泗水縣、梁山縣、寧陽縣、東平縣│

│ │五蓮縣、莒縣、沂南縣、郯城縣、沂水縣、蒼山縣、費縣、平│

│四類│邑縣、莒南縣、蒙陰縣、臨沭縣、陵縣、寧津縣、慶云縣、臨│

│ │邑縣、齊河縣、平原縣、夏津縣、武城縣、陽谷縣、莘縣、茌│

│ │平縣、東阿縣、冠縣、惠民縣、陽信縣、無棣縣、沾化縣、曹│

│ │縣、單縣、成武縣、巨野縣、鄆城縣、鄄城縣、定陶縣、東明│

│ │縣 │

└——┴———————————————————————————┘

山東省人民政府辦公廳

二OO四年五月二十七日

金融企業債權性資產評估方法探析

一、問題的提出

對金融企業的評估是資產評估中比較特殊的情形山東莒縣土地發展2023債權資產，與一般的工業企業評估存在很大的差異。工業企業的資產主要表現為存貨、房屋、土地、機器設備等實實在在的有形資產，可以通過正常的帳實相核、技術測試和鑒定等評估手段了解其價值。但金融企業的資產結構從形態上分析，固定資產等實物形態資產很少，主要是證券、貸款、拆借、應收利息等非實物形態的資產，這些資產的存在形式是各種單據、合同等債權憑證，也就是山東莒縣土地發展2023債權資產我們通常所說的債權性資產。

一般金融企業按照債權性資產存續時間的長短區分為流動資產和長期資產，但不管怎樣，問題的實質是，我們不可能根據債權憑證確認其價值，正像不能根據機器設備的原始發票確認其評估基準日價值一樣，債權憑證反映的是資產的所有權和會計入帳的歷史成本原則。同機器設備評估一樣、我們真正地評估對象是債務人，即通過對債務人償債能力的分析來判斷相應債權性資產的評估價值。當然，也應該包括債權人的收款成本，這又類似于設備重置全價中應考慮運雜費等附加費的存在。

為了達到上述目的，我們需要采用適當的資產評估方法，并能夠在理論上對我們采用的資產評估方法進行合理的邏輯解釋，這就是本文將著重探討的問題。

二、債權性資產的特點分析

1．資產特性。資產特性實際上是資產量化對象的功能，一定程度上影響了資產評估的技術手段和途徑。債權性資產無固定的形態，表示的是一種能夠兌現為貨幣的所有者的權利，類似于權利型的無形資產，但其歷史成本又是可計量的。更重要的是，無形資產的價值依附于資產占有者，而債權性資產的價值載體為債務人對方，這就提示我們對債權性資產的評估應從外部分析開始。

2．價值基礎。資產評估的價值基礎是確定估價標準、程序、途徑、方法以至技巧的起點。國際資產評估標準對資產評估的價值基礎大致上分為公開市場價值和非公開市場價值。前者指具有批量生產、標準、通用、可比較和完全替代、存在規范市場、且假定其在公開市場上出售及處于使用狀態等特性的資產評估價值基礎，后者正好相反。很顯然，債權性資產具有特定、無可比較、不能完全替代、不存在市場、不能假定其在市場上公開出售及處于使用狀態等適用于非公開市場價值基礎的資產評估特性。國內現有的資產評估體系對非公開市場價值基礎的資產評估缺乏系統的規范和評估方法及程序上的指導，這也是債權性資產評估無從下手的一個很現實的原因。

3．價值內涵。實際上，金融企業中的債權性資產主要是一些風險性資產，換句話說，對債權性資產的評估是估計其評估基準日的回收風險或回收可能性（回收風險和回收可能性是一對互補的概念）。所謂的評估值，可以理解為債權的交換價值，依賴于專業評估人員對債務人償債能力的綜合分析，揉進了評估人員的主觀判斷，與常用資產評估方法得出的評估值有著本質的區別。前者主要基于專業判斷，并由于經濟環境制約、債務人狀況的可比性較差等原因而使評估結果無法得到印證山東莒縣土地發展2023債權資產；后者在現實環境中或多或少能夠找到一些價值參考依據，即使是收益法，亦是根據評估對象過去及現在的收益記錄，對其未來的收益情況進行分析、預測，從而還原為現值。

三、債權資產的評估方法

通過前面對債權性資產特點的分析可以看出，常用的資產評估方法在債權性資產評估上未必適用。在一般的工業企業評估中，由于債權性資產的比重較小，矛盾并不突出，從中介機構到行業主管部門，基本上認可評估可以借用審計的結果。但在金融企業評估中，債權性資產基本上占了申報資產的絕大部分，上述矛盾已無法回避，迫使我們去尋找更貼切的評估方法。

（一）常用資產評估方法的適用條件。

雖然現有資產評估規范對資產評估方法的適用條件并沒有從資產特性、價值基礎、價值內涵的角度加以分析，但在資產評估的具體實踐中，我們亦能感受到現有資產評估方法在處理資產評估業務時也不是包治百病，如市價法的嚴格限制條件在現有的經濟環境中幾乎無法應用；收益法對會計資料真實性、未來收益分析的可靠性等的依賴，其精確程度又受到各種質疑；成本法是現有評估方法中應用最為普遍的一種，如果說成新率的鑒定還需要專業判斷外，重置全價的取得主要來自現有的價格標準和規范。相同的是，上述資產評估方法都是基于外部客觀價值的對比分析來揭示資產的內在價值。由于前面已分析的債權性資產的特點，從實踐上和邏輯上都難以用上述三種資產評估方法進行評估和揭示。

（二）合理分析法是債權性資產評估的基本方法。

資產評估的最終效果是對資產客觀價值的揭示，這里的“客觀”是指評估結果與資產內在價值的接近程度。這種價值量化過程可以運用各種技術、手段、參數、資料等進行價值計量，并不一定拘泥于常用的三種資產評估方法?？紤]到債權性資產的特性、價值基礎及內涵，我們認為債權性資產的評估應從內部核實、外部分析開始，在確認評估基準日存續的有效債權的基礎上（類似于成本法評估中的重置全價），重點分析債務人的償債能力或回收風險（成新率的鑒定），在量化回收風險值的基礎上，以扣除回收風險后凈值的形式表現評估結果，我們權且把這種債權性資產的評估方法稱為合理分析法。

與常用的三種資產評估方法的區別是山東莒縣土地發展2023債權資產：（1）合理分析法的評估對象是債務人的償債能力，而一般資產評估的對象是委托方申報的實實在在的資產；（2）與一般的資產評估方法不同，合理分析法并沒有一個固定的操作程序，強調的是評估目的的實現，具體的評估路徑由評估者擬定；（3）合理分析法的評估結果較多地融入了評估者的個人判斷和偏好，可信的評估結果應該是一個區間值。

當然，債權性資產評估的合理分析法并沒有跳出資產評估的范疇，亦不是說成本法、市場法和收益法在債權性資產評估中無能為力（實際上，如果存在金融企業債務重組頻繁的市場背景的話，市價法將是一種很理想和可靠的評估方法；同時，對存續的債權性資產評估，如果條件允許的話，收益法評估亦是可行的），僅僅是特定評估背景下對債權性資產評估可供選擇的一種評估途徑，資產評估的一般原則還將適用如資產評估目的對資產評估標準、程序、途徑、方法、依據條件的制約等。

（三）債權性資產評估的一個示例。

金融企業中債權性資產的一個典型代表便是信貸資產，通常情況下占了金融企業資產總額的大部分。對信貸資產評估的原則、思路、程序及方法可以推廣應用到其他債權性資產的評估上。

1．評估的目的及假設。評估目的可以區分為評估者的操作指向和委托方的目的，一般評估報告中提示的評估目的是后者。對評估者而言，信貸資產的評估實質上是估計評估基準日貸款的回收值，換句話說，就是估計每筆貸款的可能損失，這是既定的；而委托方的評估目的各種各樣，確定委托方資產評估的目的是資產評估的現實起點，評論估目的的差異制約著評估標準、程序、途徑、方法、依據條件等諸多方面，如對同一筆信貸資產在快速變現和正常產權轉讓的不同評估目的下，評估結果差異巨大。

同時，我們亦假定債務人的償債能力變化是連續和有規律可尋的，這樣，我們就可以借鑒國際銀行業貸款的分類（正常、關注、次級、可疑和損失）方法及各類貸款的風險損失概率估計，并且假定這種經驗可以套用到中國的金融環境中。

2．評估的基本原則和思路。對信貸資產的評估實質上是對債務人償債能力的判斷，除了遵循一般資產評估的原則和思路外，還應注意：（1）評估機構制定統一的信貸資產評估框架，如解釋評估結果的價值含義及前提條件、設定信貸資產按現代銀行業管理慣例進行五級分類、確定每一級資產損失概率的基準值等。（2）不拘泥于通常的評估慣例，對評估人員主要提出一些定性的引導性的建議，信貸資產價值量化的權力留給簽字人，允許個人判斷差異的存在。（3）由評估機構組織有關人員對評估結果進行平衡，防止有失偏頗的結果出現。

3．信貸資產評估的程序和方法。（1）按照正常的資產清查程序，核實信貸資產的真實性和有效性，如信貸資產的財務資料、相關貸款合同等法律文件，實施函證、下戶調查多操作程序。（2）在考慮重要性原則的前提下，通過內部了解和外部調查，分析貸款戶的經營狀況和償債能力，調查內容包括與經營狀況和償債能力等相關的行業資料、公司報表、財務分析報告、資信評級報告等。（3）根據各類風險貸款的特征，對比評估對象做好信貸資產五級分類劃分，確定貸款的損失概率基準值。（4）針對每筆貸款的具體情況，圍繞各級貸款損失概率基準值做上下調整，最終確定每筆貸款的評估值。

四、影響債權性資產評估結果的因素

現有的評估標準、規范等對債權性資產的評估是一個真空，但債權性資產的評估并沒有超出一般資產評估的范疇，影響一般資產評估結果的因素依然起作用，不同的是，影響債權性資產評估結果的因素又帶有新的特征：

1．評估方案的把握程度。評估方案是評估原理、規范的具體化，在對債權性資產評估缺乏一般指導原則的情況下，制定準確、切實可行的評估方案是影響債權性資產評估結果的關鍵因素之

2．個人因素的影響。對信貸資產價值的判斷實質上是對信貸資產風險或回收可能性的判斷，除了評估基準回債務人的客觀狀況外，對其風險狀況、償債能力的判斷一定程度上依賴于評估人員的主觀判斷，這種主觀判斷的可比程度又因為每筆信貸資產的惟一性而不易把握，故評估結果的準確性又與評估人員的自身素質、經驗、執業水平、風險偏好等有某種聯系。

3．信息的充分程度。債務人的信息構成了評估人員進行價值判斷的基礎，掌握債務人的信息越多，評估結果的準確性就高。而現實是，評估現場工作的有間、條件制約看評估人員對債務人信息的掌握。

莒縣土地使用補償規定是怎樣的

莒縣土地使用補償標準是怎樣的 1、根據《 物權法 》第148條的規定，收回國有 土地使用權 的補償分為兩部分， 一是該土地上的房屋及其他不動產給予補償， 二是退還相應的出讓金。 2、《土地管理法》第58條規定的補償制度更為模糊，只是簡單的規定對土地使用權人應當給予“適當”補償，未對補償辦法和補償的具體標準作出規定，何為“適當”沒有判斷的標準。 3、《 城市房地產管理法 》第20條規定，根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。那么如何判斷“實際年限和開發土地的實際情況”的價值呢?只有對土地的實際年限和開發土地的實際情況進行價值評估，這種價值評估必然體現土地市場的價值;但是如何對“實際年限和開發土地的實際情況”進行價值評估，并沒有明確的規定，也沒有程序上的任何規定。 4、《國有土地上 房屋征收與補償條例 》第19條規定：對被 征收房屋 價值的補償，不得低于 房屋征收 決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》對“被征收房屋價值”進行了解釋，第11條規定：被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收 房屋租賃 、 抵押 、查封等因素的影響。首先，被征收房屋的價值包括兩部分， 一是被征收房屋的價值; 二是被征收房屋占用范圍內的土地使用權的價值;其次，被征收房屋的價值及其占用范圍內的土地使用權的價值均為市場價值，即“在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額”。 最后，強調不得低于市場價格，房屋的價值更多的體現是土地的價值，如果土地價值不按市場價值確定的話，整個房產的價值無法表現為市場價值，更不能保證不低于類似房地產的市場價格。因而，收回國有土地使用權，應該根據其市場價值進行補償，對征收房屋價值的補償就包含了土地使用權的補償，土地使用權的價值應包含在房屋的價值之中。這是《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的基本補償原則。 《土地管理法》第58條第1款規定：有下列情況之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權： (1)為公共利益需要使用土地的; (2)為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的;??依照前款第(一)項、第(二)項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償?！冻鞘蟹康禺a管理法》第20條規定：國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償?！冻擎倗型恋厥褂脵喑鲎尯娃D讓暫行條例》第42條規定：國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。 另外，《房地產估價規范》6.7.6 規定：依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，根據社會公共利益需要 拆遷 其地上房屋時，對該土地使用權如果視為提前收回處理，則應在 拆遷補償 估價中包括土地使用權的補償估價。此種土地使用權補償估價，應根據該土地使用權的剩余年限所對應的正常市場價格進行。 2011年1月25日《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布實施，第十三條規定：房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。 莒縣土地使用補償的標注的主要參考點就是國務院簽訂的土地管理法，對于土地的征用補償隨著社會上一些事件的發生，對于征用補償時的操作人員的行為規范也作出了相關的要求。在征用土地時，必須是先進行補償，然后才能使用土地。